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目 录3

第一篇 物业管理公司运作技巧3

第一章物业管理公司的设立与管理运作机制3

第一节物业管理公司的设立与运作机制3

一、物业管理公司的设立条件3

二、物业管理公司的设立程序8

三、物业管理公司的法律责任16

四、物业管理公司的机构设置17

第二节业主代表大会与管理委员会22

一、业主代表大会23

二、管委会23

三、业主公约25

范例一 ××小区业主管理委员会章程27

第三节物业管理公司管理运作机制范例精解27

范例二业主公约（示范文本）29

第二章物业管理的劳动人事管理技巧及范例精解31

第一节招聘与签约的过程及注意事项31

一、招聘31

二、签约34

三、关于晋升主管，领班实行考核聘任制的几个要点35

四、临时工的录用、辞退36

第二节人力资源管理技巧37

一、人力资源管理的内涵37

二、物业管理公司的用工方式的原则与岗位设置38

三、管理和考核的技巧40

第三节员工培训技巧与员工档案管理办法43

一、培训工作的必要性、内容与任务43

二、培训方法和技巧48

三、员工档案管理办法51

第四节物业管理公司的劳动报酬和福利53

一、劳动报酬和福利费前瞻53

二、劳动报酬的管理技巧54

三、加班工资及各种假期工资的发放办法55

四、福利的形式和内容56

第五节物业管理奖惩的管理技巧62

一、总则62

二、奖励办法62

三、处罚办法63

四、员工的申诉权66

第六节其他管理办法67

一、更衣室管理规定67

二、职工浴室管理规定67

四、工服管理规定68

三、职工餐厅就餐规定68

五、倒班宿舍管理规定69

第七节物业公司业务员的工作要则与素质要求69

一、敬业乐观69

二、着装整洁70

三、工作步骤71

四、商用文书71

五、关于问题的解决72

六、礼貌用语72

七、使用电话73

八、交换名片74

九、会客74

十、拜访客户75

十一、洽谈76

十三、表达能力77

十二、约会77

第八节物业公司经理的素质要求78

一、应具备的业务素质78

二、应具备良好作风78

三、应具备的领导艺术79

第九节物业公司人事管理制度80

一、聘用制度80

二、员工行为规范82

三、职务任务制度84

四、岗位调迁制度84

五、员工离职制度85

六、请休假及假期待遇制度85

七、培训制度87

八、考核制度87

九、奖惩制度88

第十节劳动人事管理范例精解91

范例一 《员工手册》的编写技巧91

范例二深圳市房屋管理员岗位规范102

第三章物业管理公司的财务管理技巧及范例精解108

第一节物业管理公司财务管理概述108

一、财务管理内涵108

二、财务管理的机构设置109

三、财务管理制度110

第二节物业管理公司的财务核算及其技巧111

一、物业管理公司财务核算的必读知识111

二、物业管理公司财务分析、经济活动分析及分析技巧114

第三节物业经理应掌握的财务操作117

一、年度预算的操作117

二、资本基金的操作119

三、偿债基金的操作120

四、信用控制的操作121

第四节物业管理费的核算技巧122

一、物业管理费的组成122

二、管理费的核算具体技巧介绍122

三、如何加强收费管理的力度129

四、筹措物业管理资金计费标准的核算方法130

第五节财务造假对策132

一、规范基础工作132

二、建立完善的内部控制体系136

三、健全和完善会计算理制度143

四、强化会计监督147

一、常见的计算机会计陷阱152

第六节常见计算机会计“陷阱”及对策152

二、计算机会计陷阱对策157

三、计算机会计陷阱查帐指导168

第四章物业管理资金运筹技巧及范例精解171

第一节物业管理资金的筹集171

一、物业管理企业资金筹集的必要性171

二、物业管理资金筹集方式173

三、物业管理企业筹集资金的要求176

第二节物业管理企业筹资决策谋略178

一、有关筹资决策的必读知识178

二、资本金的筹资决策谋略182

三、负债筹资决策谋略188

四、筹资质量决策谋略198

第三节物业经营企业的资金筹措技巧与融资决策206

一、资金筹措技巧206

二、各类资金的具体筹措技巧211

三、融资决策218

第四节物业管理资金筹措的管理226

一、确定收费项目明确收费标准226

二、加强法制建设确保费用收取228

第五节物业管理资金运作使用方法228

一、物业管理资金的使用原则228

二、物业管理资金使用的特点229

三、使用资金的来源和分类229

四、居住性物业管理资金的使用方法235

五、经营性物业管理资金的来源与使用技巧241

六、日常费用的支出244

七、日常费用支出预算246

一、维修更新工程费的组成252

第六节维修基金的使用与管理技巧252

二、维修基金的管理要求253

三、维修基金留存和使用计划的编制255

四、物业更新方案的优选技巧258

五、资金筹措范例精解263

第五章物业管理公司正常避税的操作技巧及范例精解267

第一节避税的必读知识267

一、避税的概念267

二、避税的类型268

三、偷、漏、节税辨析271

第二节避税产生的原因及后果273

一、避税产生的主观原因273

二、避税形成的客观原因274

三、避税行为的后果276

一、国内避税与国际避税277

第三节避税的分类与判定277

二、税收筹划和税收规避278

三、对税收法规的运用和理解进行避税278

第四节物业管理企业国内避税的方法与技巧279

一、筹资方案避税法279

二、投资方案避税法280

三、几种具体避税方案283

第五节避税的法律分析287

一、避税的法律特征287

二、避税的合法性288

第六节避税范例精解291

一、民事诉讼的概念和特点296

第六章物业价值及价格评估技巧及范例精解302

第一节物业价格的形成及特征302

二、物业价格的特征302

一、物业价格成因302

三、物业价格体系303

四、影响物业价格的因素308

第二节物业价格评估技巧313

一、物业价格评估的意义313

二、物业估价的原则314

三、物业价格评估的程序315

第三节物业估价方法321

一、成本估价法321

二、市场比较法326

三、还原收益法327

第四节房地产价格的管理技巧331

一、房地产价格的含义及特点331

二、房产价格政策332

三、房产价格管理335

四、房产价格评估346

五、土地价格的概念、构成与评估技巧349

六、房屋价格与土地价格的关系353

第五节物业估价范例精解354

范例一上海某房地产估价报告书354

范例二建筑物资产估价范例精解356

范例三土地估价范例精解359

第七章物业管理风险规避技巧及案例分析363

第一节风险的概述363

一、风险的实质363

二、风险的特征366

三、风险的分类368

第二节物业管理中不同市场风险程度分析371

一、地产市场的风险371

三、公寓市场的风险372

二、普通住宅市场的风险372

五、工业楼宇市场的风险373

四、写字楼宇市场的风险373

第三节风险损失的控制374

一、风险损失的控制技巧374

二、控制风险损失的策略376

三、企业风险损失的防范技巧379

四、摆脱风险困境的策略及企业风险基金384

五、负债经营风险损失的控制387

第四节风险责任的承担394

一、风险责任承担的概述394

二、企业成为风险责任主体的条件402

三、企业内部风险责任主体的类型与选择407

一、筹资风险及互换防范413

第五节物业公司财务风险的规避技巧413

二、投资评估及组合防范422

三、流动资金运作中的风险规避427

第六节物业管理中紧急情况的应急技巧434

一、电梯困人的紧急处理434

二、爆喉及水箱过满的紧急处理434

三、发生火警时消防的紧急处理435

四、停电和电力故障的紧急处理436

五、瓦斯和易燃气体泄漏的紧急处理436

六、雷暴及飓风的紧急处理437

七、对盗窃及停车场被劫事件的紧急处理437

八、业主或住户投诉的紧急处理438

九、可疑物体及恐吓电话的紧急处理438

十、拾获财物的处理方法438

一、保险的概述439

十一、发现住户受伤或生病的紧急处理439

第七节物业保险439

十二、车辆发生意外事故导致损坏设备的紧急处理439

二、保险合同442

三、财产保险445

四、人身保险450

五、汽车保险451

六、物业保险453

七、保险经营454

八、保险理赔456

九、职工人身风险管理458

十、企业责任风险管理461

一、物业管理不善是纠纷的主要原因465

第一节物业管理纠纷的常见表现形式465

第八章物业管理纠纷规避的技巧及范例精解465

二、物业管理纠纷的主要因素466

三、避免物业管理纠纷的全新技巧466

二、物业管理公司的违法行为467

第二节物业管理公司的法律保障467

一、物业管理公司的法律职责467

四、解决物业纠纷的四个步骤468

三、物业管理法律责任的方式468

第三节怎样打物业管理官司471

一、物业管理官司的类型471

二、物业管理官司的法律依据471

三、物业管理官司责任认定472

四、物业管理纠纷的主要表现473

五、哪些房产案件可以向人民法院起诉476

第四节物业纠纷的行政诉讼477

一、房产物业纠纷行政诉讼审理范围477

二、不属行政诉讼受案范围的房产物业纠纷477

三、房地产行政诉讼的管辖478

四、房地产物业行政诉讼的原则478

五、房产物业纠纷行政诉讼和程序478

第五节常见物业纠纷的避免和处理技巧480

一、物业产权纠纷的预防及对策480

二、房产价格纠纷的预防及对策481

三、房产面积纠纷的预防及对策482

四、物业合同纠纷的预防及对策483

五、购房纠纷的预防及对策486

第六节物业纠纷处理范例精解487

范例一开发商未能及时办理业主产权证487

范例二周某诉潘某房屋产权纠纷案488

范例三 如何处理预售商品房建筑面积交付时增减的纠纷491

范例四新拆迁法对被拆迁人给予哪些补偿492

范例五山墙公用面积如何分摊计算493

的建立技巧509

第一节塑造企业形象509

一、企业形象及其作用509

二、企业形象的系统分析509

第九章物业管理企业形象设计与良好公共关系509

第二节造就企业精神的方法512

一、企业精神的功能和作用512

二、企业精神的主要特征513

三、如何培养企业精神514

第三节创立企业精品形象的方法与技巧516

一、精品形象是生存的有力支撑516

二、物业公司成功管理的表现517

三、创造物业公司品牌形象的办法517

一、新闻的发掘526

第四节新闻在企业形象设计中的作用526

二、新闻的撰写528

三、新闻的发布530

第五节物业形象宣传的最好方法531

一、客户联谊会对形象宣传的作用531

二、形象宣传范例精解531

第六节企业良好的公共关系的建立533

一、内部公共关系533

二、外部公共关系536

第十章物业规划及规划技巧540

第一节物业规划的基本知识540

一、城市规划的主要内容540

二、城市总体规划的主要内容541

三、分区规划的主要内容541

四、详细规划的主要内容542

五、物业管理公司参与规划设计的要点543

第二节物业规划技巧543

一、居住区的分类及其用地组成544

二、居住区规划的内容544

三、居住区的规划设计545

四、住宅建筑规划546

五、公共建筑规划555

六、居住区道路规划技巧561

七、居住区绿地的规划布置技巧562

八、室外场地和环境小品的规划技巧563

第三节写字楼的规划设计技巧566

一、现代写字楼的特征566

二、现代写字楼的共同要素566

三、写字楼的公共服务设置568

第四节商业楼宇的规划与设计569

一、商业圈分析569

三、商店外观设计572

二、商业楼宇位置的确定与评价572

四、商店内部环境装饰574

第十一章物业管理创新策略577

第一节新旧体制下物业管理的对比577

一、计划经济下我国物业管理的弊端577

二、市场经济下物业管理的新景象579

三、物业管理与传统房地产管理的区别582

四、我国物业管理的产生与发展583

第二节物业管理改革方案587

一、物业管理改革的方案587

二、物业管理的发展预测590

三、物业管理现代化593

第三节新体制下物业管理的四大目标与九个观念596

一、物业管理的四大目标596

二、物业管理者必须具备的九个思维观念600

第四节物业管理公司发展的新观念613

一、房管所向物业管理企业转化的探索613

二、房管所向物业管理公司转换中的问题与对策618

三、物业管理进入市场的困难与对策620

四、小区业主委员会运行中的困境与建议622

五、如何摆脱物业管理“两难”困境626

六、如何解决物业管理收费与服务的矛盾632

七、发展物业管理的三对策636

二、楼宇保养的内涵639

第一节物业价值概述639

一、楼宇保养的目的639

第十二章物业的保值与增值管理技巧639

三、产业意义的价值论640

第二节实施周期性维护保养减缓物业价值下降640

一、周期性维护保养的排定641

二、设备设施的维护保养方式642

三、维护保养的分类642

四、维护保养制度643

第三节运行管理技巧644

一、操作人员运行管理644

二、设备运行管理645

三、运行安全管理646

第四节 岗位责任制度647

一、工程部经理的岗位责任制648

二、工程部××专业主管岗位责任制649

三、工程部××专业领班岗位责任制650

四、工部部××专业维修人员岗位责任制650

第五节物业环境增值操作技巧651

一、城市化651

二、稀缺性651

三、规划增值的操作技巧652

四、供求增值的操作技巧653

第六节物业无形资产增值操作技巧653

一、品牌增长战略654

二、商誉增值技巧655

三、商业秘密增值技巧656

四、特许权增值技巧657

五、专有技术增值技巧657

第七节物业有形资产增值技巧658

一、核心资产经营658

二、辅助资产经营662

三、物业延伸资产经营663

第八节物业资产运作增值技巧665

一、加速折旧的经济意义665

二、企业股份制改造与上市公司运作666

三、出让部分股权668

四、债权转股份668

第十三章物业管理公司连锁经营670

第一节物业管理连锁经营产生的基础670

一、知识密集、技术密集、人才密集670

二、物业管理与物业升值670

三、物业管理是软投入硬产出671

第二节物业管理公司的优势672

一、有独具风格的管理模式672

二、有成熟的管理经验673

三、熟悉各项法律、法令、政策674

第三节连锁经营与规模效益675

一、物业管理连锁的含义和特点675

二、物业连锁经营是产业化的必然结果676

三、物业连锁经营模式676

四、连锁经营与规模效益677

第十四章物业管理公司规模扩展技巧679

第一节收购及兼并目标公司的寻找679

一、目标公司的市场调查679

二、收购兼并目标公司的途径680

三、批准681

二、调查681

一、意向协约签定681

第二节企业兼并与收购的形式和程序681

第三节企业兼并与收购风险障碍683

一、财政税收政策683

二、职工安置问题684

三、并购风险684

第四节并购合同685

一、合同履行的义务与条件685

二、资产收购合同注意事项685

第五节反收购兼并策略685

一、保持控股地位685

二、相互持股686

一、物业管理公司资质评定标准687

第一节资质评定考评验收标准687

第十五章物业管理工作考评及标准化管理687

二、物业管理公司考评标准与验收方法688

第二节物业管理企业的标准化管理693

二、制定企业标准化工作的规划、计划694

一、建立企业标准化管理标准（或制度）694

三、搞好企业标准化信息资料管理695

四、加强企业的标准化培训教育696

第三节物业管理的质量保证697

一、质量保证要求697

二、增强竞争意识699

三、行为规范700

四、物业管理工作抽检与考核规程702

第一节物业前期管理概论707

一、物业前期管理的观点707

第一章物业管理前期工作707

第二篇 物业管理实务及范例精解707

二、物业前期管理的必要性708

第二节物业前期管理的内容709

一、通过投标来洽谈管理业务709

二、建立与业主式租户的关系709

三、察看工程建筑现场710

四、设计管理模式拟定管理制度710

五、建立服务系统和服务网络710

六、办理移交接管事宜711

第三节入伙手续文件范本711

一、入伙手续概述711

二、入伙通知书713

四、收楼须知714

三、入伙手续书714

六、验楼情况一览表716

五、缴款通知书716

七、楼宇交接书717

第二章物业管理的接管验收与合同的订立718

第一节验收原则及分类718

一、物业接管验收的原则718

二、物业接管验收的分类719

第二节验收标准及程序719

一、验收标准719

二、验收程序720

三、物业接管验收应提交的资料721

四、物业移交722

五、交接双方的责任722

六、接管物业的善后问题723

一、保修的范围724

二、保修期限724

第三节竣工验收后的物业保修724

第四节接管验收注意事项725

一、物业管理企业自身的注意事项725

二、物业管理企业外部的注意事项725

第五节接管合同概述及标准合同样本726

一、合同概述726

二、标准合同样本727

第三章物业管理招投标技巧及范例精解731

第一节房地产市场与社会经济发展731

一、市场的一般概念731

目 录731

第二篇 物业管理实务及范例精解（续）731

第三章物业管理招投标技巧及范例精解731

一、市场的一般概念731

第一节房地产市场与社会经济发展731

二、房地产市场的地位与功能732

二、房地产市场的地位与功能732

一、物业管理市场的特点734

第二节物业管理市场的地位及运行原则734

一、物业管理市场的特点734

第二节物业管理市场的地位及运行原则734

二、物业管理市场的委托关系735

二、物业管理市场的委托关系735

三、物业管理市场运作原则736

三、物业管理市场运作原则736

四、物业管理市场的作用739

四、物业管理市场的作用739

五、物业管理市场发展趋势741

五、物业管理市场发展趋势741

一、物业管理招投标的意义742

第三节招投标在物业管理市场中的地位与作用742

第三节招投标在物业管理市场中的地位与作用742

一、物业管理招投标的意义742

二、物业管理招投标的作用743

二、物业管理招投标的作用743

三、物业管理招投标的原则744

三、物业管理招投标的原则744

四、物业管理招投标的内外条件745

四、物业管理招投标的内外条件745

一、物业管理招标的各种方式747

一、物业管理招标的各种方式747

第四节物业管理招投标程序和方式747

第四节物业管理招投标程序和方式747

二、物业管理招标的组织协调749

二、物业管理招标的组织协调749

三、物业管理招标资格预审752

三、物业管理招标资格预审752

四、物业管理招标文件的编制753

四、物业管理招标文件的编制753

五、物业管理招投标程序755

五、物业管理招投标程序755

六、评标原则及方法757

六、评标原则及方法757

第五节物业管理投标程序与方法759

第五节物业管理投标程序与方法759

一、投标的组织与程序760

一、投标的组织与程序760

二、物业管理投标决策762

二、物业管理投标决策762

三、物业管理投标过程763

三、物业管理投标过程763

四、标书的编写技巧764

四、标书的编写技巧764

五、投标报价及技巧766

五、投标报价及技巧766

六、投标前的经营管理测算768

第六节招投标实务范例精解768

六、投标前的经营管理测算768

第六节招投标实务范例精解768

范例一民主花园招投标纪实768

范例一民主花园招投标纪实768

范例二深圳市物业管理市场招投标情况介绍780

范例二深圳市物业管理市场招投标情况介绍780

范例三万科物业投标技巧784

范例三万科物业投标技巧784

范例四虹开发物业管理公司受托管理东方国际大厦介绍791

范例四虹开发物业管理公司受托管理东方国际大厦介绍791

范例五某综合写字楼招投标范例797

范例五某综合写字楼招投标范例797

第四章物业管理房产交易及其范例精解799

第一节房产交易制度799

第四章物业管理房产交易及其范例精解799

第一节房产交易制度799

一、房地产交易概念799

一、房地产交易概念799

二、房地产转让809

二、房地产转让809

三、房地产评估812

三、房地产评估812

四、房地产交易的程序817

四、房地产交易的程序817

一、房地产交易合同的形式819

一、房地产交易合同的形式819

第二节房地产交易合同819

第二节房地产交易合同819

二、房地产交易合同的签订821

二、房地产交易合同的签订821

三、房地产合同的签订程序824

三、房地产合同的签订程序824

四、房地产交易合同的“陷阱”避免及对策827

四、房地产交易合同的“陷阱”避免及对策827

第三节无效的房地产交易合同的处理830

第三节无效的房地产交易合同的处理830

一、确认房产交易有效、无效的三个基本依据830

一、确认房产交易有效、无效的三个基本依据………………………………（830 ）二、无效的房地产交易表现形式831

二、无效的房地产交易表现形式831

三、无效的房地产交易的处理833

三、无效的房地产交易的处理833

第四节房地产交易范例精解834

第四节房地产交易范例精解834

第五章物业租赁及其范例精解836

第一节物业租赁管理工作规程836

第五章物业租赁及其范例精解836

一、租赁管理工作规程836

第一节物业租赁管理工作规程836

一、租赁管理工作规程836

二、租赁管理工作抽检与考核规程844

二、租赁管理工作抽检与考核规程844

第二节租赁双方的权利与义务845

一、出租人的权利与义务845

一、出租人的权利与义务845

第二节租赁双方的权利与义务845

二、承租人的权利与义务846

二、承租人的权利与义务846

第三节房屋租赁合同的订立847

一、房屋租赁合同订立的形式和原则847

一、房屋租赁合同订立的形式和原则847

第三节房屋租赁合同的订立847

二、订立房屋租赁合同应注意的问题848

二、订立房屋租赁合同应注意的问题848

三、房屋租赁合同的主要条款851

三、房屋租赁合同的主要条款851

第四节房屋租金854

一、房屋租金的概述854

一、房屋租金的概述854

第四节房屋租金854

二、房屋租金的确定855

二、房屋租金的确定855

三、房屋租金的交付方法和时间859

第五节房屋租赁合同的登记、变更、解除和终止859

一、登记备案859

三、房屋租金的交付方法和时间859

第五节房屋租赁合同的登记、变更、解除和终止859

一、登记备案859

二、房屋租赁合同的变更860

二、房屋租赁合同的变更………………………………………………………（860 ）三、房屋租赁合同的解除861

三、房屋租赁合同的解除861

四、房屋租赁合同的终止862

四、房屋租赁合同的终止862

第六节房屋租赁合同纠纷的解决863

一、仲裁863

第六节房屋租赁合同纠纷的解决863

一、仲裁863

二、申请行政主管机关处理864

二、申请行政主管机关处理864

三、诉讼865

三、诉讼865

第七节物业租赁的档案管理866

一、房地产租赁合同样本866

第七节物业租赁的档案管理866

一、房地产租赁合同样本866

二、房屋租赁服务工作意见书867

二、房屋租赁服务工作意见书867

三、房屋租赁合同的登记备案868

三、房屋租赁合同的登记备案868

四、物业租赁合同870

四、物业租赁合同870

第八节物业租赁范例精解886

第八节物业租赁范例精解886

范例一意思表示不真实的租赁合同无效886

范例一意思表示不真实的租赁合同无效886

范例二拒付租金的责任887

范例二拒付租金的责任887

范例三拖延维修房屋造成承租人损失应予以赔偿888

范例三拖延维修房屋造成承租人损失应予以赔偿888

范例四不服房地局改变承租人复议决定范例精解890

范例四不服房地局改变承租人复议决定范例精解890

范例五经租房不愿折价收购范例精解893

范例五经租房不愿折价收购范例精解893

范例六私房高租和公房转租争议范例精解896

范例六私房高租和公房转租争议范例精解896

二、谁受益谁出钱的原则901

一、等价交换的原则901

第六章物业管理收费901

第一节物业管理收费原则901

一、等价交换的原则901

二、谁受益谁出钱的原则901

第六章物业管理收费901

第一节物业管理收费原则901

三、差别原则902

四、优质优价原则902

五、取之于民，用之于民的原则902

三、差别原则902

四、优质优价原则902

五、取之于民，用之于民的原则902

六、公开原则903

第二节物业管理收费模式903

一、市场价格收费模式903

一、市场价格收费模式903

第二节物业管理收费模式903

六、公开原则903

二、保本微利收费模式904

二、保本微利收费模式904

第三节物业管理企业收入渠道905

四、亏本收费加提供优惠政策和补贴模式905

三、成本收费加提供优惠政策的模式905

四、亏本收费加提供优惠政策和补贴模式905

第三节物业管理企业收入渠道905

三、成本收费加提供优惠政策的模式905

一、物业管理费收入906

一、物业管理费收入906

三、多种经营收入909

二、物业经营收入909

三、多种经营收入909

二、物业经营收入909

一、物业管理费的构成910

第四节物业管理费的构成与核算910

一、物业管理费的构成910

第四节物业管理费的构成与核算910

二、物业管理费的核算方式911

二、物业管理费的核算方式911

三、物业管理费的收费标准917

三、物业管理费的收费标准917

第五节物业管理费的收缴924

一、物业管理费的确定924

第五节物业管理费的收缴924

一、物业管理费的确定924

二、物业管理费的收缴和追讨925

二、物业管理费的收缴和追讨925

三、高层楼宇的收费926

三、高层楼宇的收费926

第六节物业管理相关的房地产税费928

一、我国税收体系928

第六节物业管理相关的房地产税费928

一、我国税收体系928

二、房地产税、租费929

二、房地产税、租费929

三、房地产开发经营有关税费930

三、房地产开发经营有关税费930

第一节收益性物业管理概述936

一、收益性物业管理的特点936

第七章收益性物业经营936

第一节收益性物业管理概述936

第七章收益性物业经营936

一、收益性物业管理的特点936

二、收益性物业管理的目标939

二、收益性物业管理的目标939

三、收益性物业管理的发展趋势939

三、收益性物业管理的发展趋势939

第二节收益性的物业管理的内容940

第二节 收益性的物业管理的内容940

一、制定管理计划并提出预算方案941

一、制定管理计划并提出预算方案941

三、制定市场宣传策略944

二、签定物业管理合同944

三、制定市场宣传策略944

二、签定物业管理合同944

四、制定租金收取方案945

四、制定租金收取方案945

五、实施维修管理和其他管理服务946

五、实施维修管理和其他管理服务946

六、建立业主、物业管理企业和客户的联系947

七、对收益性物业管理进行纪录组织和控制947

六、建立业主、物业管理企业和客户的联系947

七、对收益性物业管理进行纪录组织和控制947

一、收益性物业经营管理的收入948

一、收益性物业经营管理的收入948

第三节收益性物业经营管理的收入与费用948

第三节收益性物业经营管理的收入与费用948

二、收益性物业经营管理的费用950

二、收益性物业经营管理的费用950

第四节收益性物业管理发展方向951

一、收益性物业管理的现状951

一、收益性物业管理的现状951

第四节收益性物业管理发展方向951

二、收益性物业管理的发展方向952

二、收益性物业管理的发展方向952

第八章治安保卫管理954

一、治安保卫队员的条件954

第一节治安保卫队伍的建设954

第八章治安保卫管理954

一、治安保卫队员的条件954

第一节治安保卫队伍的建设954

二、治安保卫队员的训练955

二、治安保卫队员的训练955

三、保卫队员的考核956

三、保卫队员的考核956

一、岗位职责与权限959

第二节完善治安保卫工作959

第二节完善治安保卫工作959

一、岗位职责与权限959

二、治安保卫制度961

二、治安保卫制度961

三、保安队员考核及评比968

三、保安队员考核及评比968

第三节保安服务的任务981

一、门卫保安服务的任务981

第三节保安服务的任务981

一、门卫保安服务的任务981

二、守护保安服务的任务983

二、守护保安服务的任务983

三、巡逻保安服务的任务985

三、巡逻保安服务的任务985

第四节保安工作方法和措施986

一、守护措施986

第四节保安工作方法和措施986

一、守护措施986

二、巡逻的方法988

二、巡逻的方法988

第五节治安保卫工作的检验标准989

一、守护保安检验标准989

第五节治安保卫工作的检验标准989

一、守护保安检验标准989

二、巡逻保安检验标准990

二、巡逻保安检验标准990

三、治安保卫服务的检验991

三、治安保卫服务的检验991

一、治安管理常识992

一、治安管理常识992

第六节治安保卫常识992

第六节治安保卫常识992

二、正当防卫、紧急避险常识996

二、正当防卫、紧急避险常识996

三、现场保护常识998

三、现场保护常识998

第七节 电子保安系统的建设1001

一、电子保安系统的组成1001

第七节 电子保安系统的建设1001

一、电子保安系统的组成1001

二、电子保安系统的维护与管理1002

二、电子保安系统的维护与管理1002

二、消防队伍的具体工作1010

二、消防队伍的具体工作1010

一、消防队伍人员的选择1010

第一节、消防队伍的建设1010

第九章消防管理1010

第一节、消防队伍的建设1010

一、消防队伍人员的选择1010

第九章消防管理1010

三、消防队伍的训练和演习1011

四、义务消防队的建立和培训1011

三、消防队伍的训练和演习1011

四、义务消防队的建立和培训1011

二、防火档案制度1012

一、消防中心值班制度1012

第二节制定较完善的消防制度1012

二、防火档案制度1012

一、消防中心值班制度1012

第二节制定较完善的消防制度1012

三、防火责任制度1018

三、防火责任制度1018

四、消防管理工作手册1019

四、消防管理工作手册1019

第三节消防设备的使用与维护1031

一、灭火器的使用1031

第三节消防设备的使用与维护1031

一、灭火器的使用1031

二、消火栓的管理1048

二、消火栓的管理1048

三、火灾自动报警设备及故障排除1050

三、火灾自动报警设备及故障排除1050

四、自动灭火系统及维护1053

四、自动灭火系统及维护1053

一、防火门1062

第四节消防设施养护1062

第四节消防设施养护1062

一、防火门1062

二、消火栓与消防水泵接合器1063

二、消火栓与消防水泵接合器1063

三、消防水箱与消防水泵1065

三、消防水箱与消防水泵1065

四、消防电梯1068

五、火灾自动探测报警设备1068

四、消防电梯1068

五、火灾自动探测报警设备1068

六、火灾事故照明和疏散指导标准1070

六、火灾事故照明和疏散指导标准1070

第五节物业管理中常见火灾的补救对策1071

七、熔断器1071

七、熔断器1071

第五节物业管理中常见火灾的补救对策1071

一、居民住宅火灾扑救对策1072

二、人员密集场所火灾扑救对策1072

一、居民住宅火灾扑救对策1072

二、人员密集场所火灾扑救对策1072

三、高层建筑火灾扑救对策1073

三、高层建筑火灾扑救对策1073

第十章环卫清洁管理1075

第一节机构编制与岗位职责制度建设1075

一、机构设备1075

二、岗位职责1075

第一节机构编制与岗位职责制度建设1075

第十章环卫清洁管理1075

一、机构设备1075

二、岗位职责1075

三、制度建设1077

三、制度建设1077

第二节垃圾废物的清除1081

一、垃圾池的清洁工作1081

二、垃圾清运与中转站清洁1081

二、垃圾清运与中转站清洁1081

一、垃圾池的清洁工作1081

第二节垃圾废物的清除1081

第三节污水排放系统管理1082

一、污水排放系统分类与组成1082

三、清运工作检验标准1082

一、污水排放系统分类与组成1082

第三节污水排放系统管理1082

三、清运工作检验标准1082

三、污水排放系统的维修1084

二、污水排放系统维护和管理1084

三、污水排放系统的维修1084

二、污水排放系统维护和管理1084

二、值班室、岗亭的清洁管理1088

第四节其他环卫清洁工作管理1088

第四节其他环卫清洁工作管理1088

一、楼道清洁管理1088

二、值班室、岗亭的清洁管理1088

一、楼道清洁管理1088

三、其他清洁管理1089

三、其他清洁管理1089

第五节环卫清洁工作常用表格1091

二、消杀服务过程纪录表1091

第五节环卫清洁工作常用表格1091

一、室内清洁日检表1091

二、消杀服务过程纪录表1091

一、室内清洁日检表1091

三、清洁设备、设施清单1092

三、清洁设备、设施清单1092

四、消杀服务质量检验表1092

四、消杀服务质量检验表1092

五、室外清洁日检表1093

五、室外清洁日检表1093

第十一章道路与车辆管理1094

第一节停车场的建设1094

一、停车场库的位置规划1094

一、停车场库的位置规划1094

第一节停车场的建设1094

第十一章道路与车辆管理1094

二、停车场库内部要求1095

二、停车场库内部要求1095

一、车辆管理负责人职责1096

二、车辆管理员的职责及纪律1096

一、车辆管理负责人职责1096

第二节建立健全的管理制度1096

第二节建立健全的管理制度1096

二、车辆管理员的职责及纪律1096

三、门卫管理制度1097

三、门卫管理制度1097

四、车辆管理员交接制度1098

四、车辆管理员交接制度1098

第三节车辆管理规定1099

一、车辆管理规定1099

第三节车辆管理规定1099

一、车辆管理规定1099

二、单车、摩托车管理规定1100

二、单车、摩托车管理规定1100

第四节车辆管理的工作程序1101

第四节车辆管理的工作程序1101

一、门卫岗工作程序1101

一、门卫岗工作程序1101

二、停车场工作程序1102

三、紧急情况及注意事项1102

三、紧急情况及注意事项1102

二、停车场工作程序1102

一、管理车辆的标准1103

第五节车辆管理的标准1103

一、管理车辆的标准1103

第五节车辆管理的标准1103

二、车辆管理员标准1104

二、车辆管理员标准1104

第十二章园庭绿化与美化管理1105

一、机构设置1105

二、岗位职责1105

第十二章园庭绿化与美化管理1105

第一节机构编制与岗位职责1105

一、机构设置1105

二、岗位职责1105

第一节机构编制与岗位职责1105

三、园林绿化管理规定1109

三、园林绿化管理规定1109

二、作息时间表1110

第二节规章制度的建设1110

一、纪律手册1110

二、作息时间表1110

第二节规章制度的建设1110

一、纪律手册1110

四、绿化工作日检查表1111

三、员工综合检验标准1111

四、绿化工作日检查表1111

三、员工综合检验标准1111

五、绿化员岗位安排表1112

第三节 园庭绿化与美化实用技术手册1112

第三节园庭绿化与美化实用技术手册1112

五、绿化员岗位安排表1112

一、花卉栽培管理1112

一、花卉栽培管理1112

二、花卉养护管理1114

二、花卉养护管理1114

三、园林绿地的建设1120

三、园林绿地的建设1120

四、绿化材料的生产1134

四、绿化材料的生产1134

五、园庭绿化的质量管理1142

五、园庭绿化的质量管理1142

六、园林绿化的物资管理和设备管理1146

六、园林绿化的物资管理和设备管理1146

七、园庭绿化与美化的科学技术1154

七、园庭绿化与美化的科学技术1154

第四节园庭绿化与美化工具的使用与维护1160

一、除草机的使用方法1160

一、除草机的使用方法1160

第四节园庭绿化与美化工具的使用与维护1160

二、单枝修剪工具的使用与维护1161

二、单枝修剪工具的使用与维护1161

三、喷雾器的使用与维护1166

三、喷雾器的使用与维护1166

四、其它药剂喷施机械使用与维护1176

四、其它药剂喷施机械使用与维护1176

一、如何取得经济效益1178

第五节 园庭绿化与美化的效益1178

一、如何取得经济效益1178

第五节 园庭绿化与美化的效益1178

二、经济核算要求与意义1179

二、经济核算要求与意义1179

二、房屋保护和维修的意义1185

二、房屋保护和维修的意义1185

一、房屋在使用过程中的损坏1185

第一节房屋修缮规则1185

第一章房屋修缮管理1185

第三篇 物业维修与设备管理1185

第三篇 物业维修与设备管理1185

第一节房屋修缮规则1185

一、房屋在使用过程中的损坏1185

第一章房屋修缮管理1185

四、房屋修缮工程的特点和有关问题1186

四、房屋修缮工程的特点和有关问题1186

三、保护和维修的基本要求1186

三、保护和维修的基本要求1186

五、修缮工程的组织机构1189

五、修缮工程的组织机构1189

六、装修管理规定1194

六、装修管理规定1194

七、房屋（设施）养护和修缮管理工作手册1197

七、房屋（设施）养护和修缮管理工作手册1197

一、房屋损坏的现象1200

第二节房屋维修概述1200

一、房屋损坏的现象1200

第二节房屋维修概述1200

二、修缮范围和标准1201

二、修缮范围和标准1201

三、修缮工程的分类1205

三、修缮工程的分类1205

第三节修缮周期1209

四、房屋修缮管理人员的素质1209

第三节修缮周期1209

四、房屋修缮管理人员的素质1209

一、影响周期的因素1210

一、影响周期的因素1210

二、房屋维修周期的确定1213

二、房屋维修周期的确定1213

三、各类结构房屋的维修周期1214

三、各类结构房屋的维修周期1214

四、大修、中修与小修的关系1215

四、大修、中修与小修的关系1215

第四节修缮工程技术准备1216

一、工程查勘设计1216

一、工程查勘设计1216

第四节修缮工程技术准备1216

二、制定房屋维修规则1219

二、制定房屋维修规则1219

第五节修缮工程施工的组织1223

一、施工组织编制1223

第五节修缮工程施工的组织1223

一、施工组织编制1223

二、修缮工程料具的管理1229

二、修缮工程料具的管理1229

一、噪声的控制1239

第六节修缮施工和环境保护1239

第六节修缮施工和环境保护1239

一、噪声的控制1239

二、建筑灰尘的控制1240

二、建筑灰尘的控制1240

三、建筑水料及垃圾的管理1241

四、建筑的管道和下水道防塞措施1241

四、建筑的管道和下水道防塞措施1241

三、建筑水料及垃圾的管理1241

一、量方验收和质量管理的关系1242

第七节修缮工程的质量管理与验收1242

五、施工场地周围的绿化保护1242

第七节修缮工程的质量管理与验收1242

一、量方验收和质量管理的关系1242

五、施工场地周围的绿化保护1242

二、量方验收工作的内容和方法1243

二、量方验收工作的内容和方法1243

三、劳动定额完成情况的统计分析1247

三、劳动定额完成情况的统计分析1247

四、施工准备与实施中的质量监控1248

四、施工准备与实施中的质量监控1248

第一节电气设备的管理1252

一、房屋电气设备的接管验收1252

第二章电气设备管理1252

第二章电气设备管理1252

第一节电气设备的管理1252

一、房屋电气设备的接管验收1252

二、专业人员的配备1254

二、专业人员的配备1254

第二节配电装置的维护1256

一、电气设备保护线1256

第二节配电装置的维护1256

一、电气设备保护线1256

二、工作零线1259

第三节漏电开关的正确使用1259

第三节漏电开关的正确使用1259

二、工作零线1259

三、漏电开关的正确接线1260

二、对保护接地和保护接零的要求1260

一、使用漏电开关的有关规定1260

一、使用漏电开关的有关规定1260

三、漏电开关的正确接线1260

二、对保护接地和保护接零的要求1260

一、电动机的维护1263

第四节 电动机和热继电器的维护1263

第四节 电动机和热继电器的维护1263

一、电动机的维护1263

二、热继电器的使用和维护1264

二、热继电器的使用和维护1264

一、照明设备的构成1268

第五节房屋照明设备1268

二、照明光源的种类1268

第五节房屋照明设备1268

二、照明光源的种类1268

一、照明设备的构成1268

三、照明设备的安装与维护1273

三、照明设备的安装与维护1273

一、熔断器1275

第一节常用低压电器和测量仪表1275

第三章建筑电气的维修1275

第三章建筑电气的维修1275

第一节常用低压电器和测量仪表1275

一、熔断器1275

二、开关和自动开关1277

二、开关和自动开关1277

第二节常见供电线路故障及修理1281

一、供电线路故障判断1281

一、供电线路故障判断1281

第二节常见供电线路故障及修理1281

二、管子线的绝缘电阻测量及旧线更换1282

二、管子线的绝缘电阻测量及旧线更换1282

一、电源接户线1283

第三节照明设备1283

一、电源接户线1283

第三节照明设备1283

二、配电箱（盘）1284

二、配电箱（盘）1284

三、室内配线和照明用具1287

三、室内配线和照明用具1287

四、白炽灯和日光灯修理1288

四、白炽灯和日光灯修理1288

一、常见故障、缺陷及其原因1291

第四节动力设备维修1291

第四节动力设备维修1291

一、常见故障、缺陷及其原因1291

二、电动设备的拆修与组装1295

二、电动设备的拆修与组装1295

三、电动设备的日常检修1297

三、电动设备的日常检修1297

一、雷电的形成1298

第一节雷电简介1298

第四章防雷与安全用电管理1298

二、雷电的危害1298

第四章防雷与安全用电管理1298

二、雷电的危害1298

一、雷电的形成1298

第一节雷电简介1298

三、建筑物遭受雷击的有关因素1299

三、建筑物遭受雷击的有关因素1299

第二节防雷措施1300

第二节防雷措施1300

四、建筑物的防雷分类1300

四、建筑物的防雷分类1300

一、防直击雷的措施1301

一、防直击雷的措施1301

三、防雷电波侵入的措施1304

二、防雷电感应的措施1304

二、防雷电感应的措施1304

三、防雷电波侵入的措施1304

四、建筑施工工地的防雷1305

四、建筑施工工地的防雷1305

五、建筑防雷平面图1306

五、建筑防雷平面图1306

第三节安全用电1307

一、电流对人体的伤害1307

一、电流对人体的伤害1307

第三节安全用电1307

二、安全电压1309

三、触电急救1309

三、触电急救1309

二、安全电压1309

四、防止触电的主要措施1310

四、防止触电的主要措施1310

第四节保护接地和保护接零1311

第四节保护接地和保护接零1311

一、保护接地1311

一、保护接地1311

二、保护接零1312

二、保护接零1312

三、保护接零和保护接地的适用范围1315

三、保护接零和保护接地的适用范围1315

第五节避雷装置和接地装置维修1316

一、防雷要求分类1316

一、防雷要求分类1316

第五节避雷装置和接地装置维修1316

二、接地装置1318

二、接地装置1318

第五章给水排水的管理1321

第一节室内管道质量检查与维护养护1321

一、给水系统管道质量检验标准和试压1321

第一节室内管道质量检查与维护养护1321

第五章给水排水的管理1321

一、给水系统管道质量检验标准和试压1321

二、给水系统维护养护1322

二、给水系统维护养护1322

四、排水系统管道质量检查标准和灌水试验1323

三、给水系统的合理使用和管理1323

三、给水系统的合理使用和管理1323

四、排水系统管道质量检查标准和灌水试验1323

五、排水系统养护1324

五、排水系统养护1324

七、热水系统管道质量检查标准和水压试验1325

七、热水系统管道质量检查标准和水压试验1325

六、排水系统合理使用和管理1325

六、排水系统合理使用和管理1325

八、热水系统的合理使用和维修保养1327

八、热水系统的合理使用和维修保养1327

九、热水系统的故障和处理方法1329

九、热水系统的故障和处理方法1329

十、卫生洁具安装质量检查标准1329

十、卫生洁具安装质量检查标准1329

十一、卫生洁具的养护管理1333

十一、卫生洁具的养护管理1333

第二节泵房和水箱设备养护1334

第二节泵房和水箱设备养护1334

一、水泵房和水箱间的分类和用途1334

一、水泵房和水箱间的分类和用途1334

二、水泵、水箱布置和安装要求1335

二、水泵、水箱布置和安装要求1335

三、水泵故障原因及处理1337

三、水泵故障原因及处理1337

四、水泵、水箱的维修养护和管理1338

四、水泵、水箱的维修养护和管理1338

第三节室内给排水、热水系统及其构筑物养护1340

一、室外给水、热水系统的养护1340

第三节室内给排水、热水系统及其构筑物养护1340

一、室外给水、热水系统的养护1340

二、室外排水系统的养护1344

二、室外排水系统的养护1344

第一节通风方式及选择1348

第六章通风系统及建筑防烟、排烟的管理1348

一、通风的概念和方式1348

一、通风的概念和方式1348

第一节通风方式及选择1348

第六章通风系统及建筑防烟、排烟的管理1348

二、自然通风1349

三、机械通风1349

二、自然通风1349

三、机械通风1349

第二节主要设备及构件1351

四、通风方式的选择1351

第二节主要设备及构件1351

一、室内送、排风口1351

一、室内送、排风口1351

四、通风方式的选择1351

二、风道（风管）1353

二、风道（风管）1353

三、室外进、排风装置1356

三、室外进、排风装置1356

四、风机1358

四、风机1358

第三节高层建筑防烟、排烟1359

一、设置防烟、排烟设施的必要性1359

一、设置防烟、排烟设施的必要性1359

第三节高层建筑防烟、排烟1359

二、高层建筑防烟、排烟设施设置的范围1360

二、高层建筑防烟、排烟设施设置的范围1360

三、高层建筑防烟、排烟的设计程序1361

三、高层建筑防烟、排烟的设计程序1361

四、高层建筑自然排烟1362

四、高层建筑自然排烟1362

五、高层建筑机械加压送风防烟1364

五、高层建筑机械加压送风防烟1364

六、高层建筑机械排烟1368

六、高层建筑机械排烟1368

第七章室内燃气设施维护管理1374

二、维护任务1374

三、维护工作地位1374

一、概述1374

第一节维护任务1374

第七章室内燃气设施维护管理1374

第一节维护任务1374

二、维护任务1374

三、维护工作地位1374

一、概述1374

第二节基本知识1375

一、气源1375

一、气源1375

第二节基本知识1375

二、燃气输配系统1377

二、燃气输配系统1377

三、燃烧与燃烧器1379

三、燃烧与燃烧器1379

四、燃气的互换性1381

四、燃气的互换性1381

第三节安装验收1382

一、管道安装1382

一、管道安装1382

第三节安装验收1382

二、保温台砌筑和灶面板安装1387

二、保温台砌筑和灶面板安装1387

三、燃气表安装1388

三、燃气表安装1388

四、民用燃气用共安装1389

四、民用燃气用共安装1389

六、室内燃气设施验收和交付使用1392

五、室内燃气管道试验1392

五、室内燃气管道试验1392

六、室内燃气设施验收和交付使用1392

第四节运行管理1393

一、主要工作1393

一、主要工作1393

第四节运行管理1393

二、组织机构1394

三、运行质量考核指标1394

三、运行质量考核指标1394

二、组织机构1394

四、安全管理1395

四、安全管理1395

五、燃气用户须知1396

五、燃气用户须知1396

第五节维护内容1397

第五节维护内容1397

一、用户报修1397

二、室内燃气设施的维护检查1397

二、室内燃气设施的维护检查1397

一、用户报修1397

三、冬季燃气管道防冻保温1399

第六节常见故障及处理方法1399

一、室内燃气管道常见故障1399

三、冬季燃气管道防冻保温1399

第六节常见故障及处理方法1399

一、室内燃气管道常见故障1399

二、燃气表故障1400

二、燃气表故障1400

四、室内燃气安全作业和急救技巧1401

三、燃气双眼灶故障1401

四、室内燃气安全作业和急救技巧1401

三、燃气双眼灶故障1401

第七节燃气用具1402

第七节燃气用具1402

一、燃气烤箱灶1403

一、燃气烤箱灶1403

二、燃气快速热水器1404

二、燃气快速热水器1404

三、燃气沸水器1405

三、燃气沸水器1405

四、燃气大锅灶、蒸箱和中餐炒菜灶1406

四、燃气大锅灶、蒸箱和中餐炒菜灶1406

五、燃气报警器1408

五、燃气报警器1408

一、水泵和水泵站1409

第八章供水系统管理1409

第一节供水设备的使用与维修1409

一、水泵和水泵站1409

第八章供水系统管理1409

第一节供水设备的使用与维修1409

二、阀门1417

二、阀门1417

三、电动机1422

三、电动机1422

四、水厂（站）变配电1425

四、水厂（站）变配电1425

五、水厂（站）监测计量仪表1429

五、水厂（站）监测计量仪表1429

一、气压供水装置的验收1434

第二节气压供水装置的使用和维修1434

一、气压供水装置的验收1434

第二节气压供水装置的使用和维修1434

二、气压供水装置的使用1435

二、气压供水装置的使用1435

三、气压供水装置维护与保养1437

三、气压供水装置维护与保养1437

四、气压供水装置的故障与排除1441

四、气压供水装置的故障与排除1441

第三节火场供水1446

一、火场供水的要求1446

二、供水应注意的问题1446

第三节火场供水1446

一、火场供水的要求1446

二、供水应注意的问题1446

第九章电梯管理1448

第一节电梯的基本知识1448

一、电梯的分类1448

第一节电梯的基本知识1448

一、电梯的分类1448

第九章电梯管理1448

二、电梯的组成与工作原理1449

二、电梯的组成与工作原理1449

第二节 电梯的保养维修及安全使用1452

一、电梯的保养服务1452

二、电梯保养人员的职责1452

二、电梯保养人员的职责1452

一、电梯的保养服务1452

第二节 电梯的保养维修及安全使用1452

三、保养技术规范1453

三、保养技术规范1453

四、保养与修理的安全1453

四、保养与修理的安全1453

五、保养考核1454

五、保养考核1454

六、电梯检查保养制度1455

六、电梯检查保养制度1455

七、司机安全运行交接班制度1456

七、司机安全运行交接班制度1456

九、司机维护保养电梯1457

八、司机操作规程1457

八、司机操作规程1457

九、司机维护保养电梯1457

十一、保养维修程序1459

十、电梯维修工必知1459

十、电梯维修工必知1459

十一、保养维修程序1459

十二、从事电梯安装维修业务的企业资