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总论 房地产企业税制概述1

第一篇 土地增值税5

第一章 土地增值税的一般规定7

一、纳税人7

二、征税范围7

三、具体情况的判定9

四、税率11

第二章 应税收入和扣除项目12

一、应税收入的确定12

二、扣除项目的确定12

三、出售旧房及建筑物的扣除项目17

第三章 土地增值税应纳税额的计算19

一、增值额的确定19

二、应纳税额的计算方法20

三、房地产开发企业土地增值税的清算24

第四章 土地增值税操作技巧30

一、土地增值税纳税风险提示30

二、土地增值税筹划案例32

第五章 土地增值税税收法规37

中华人民共和国土地增值税暂行条例37

中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则39

关于对一九九四年一月一日前签订开发及转让合同的房地产征免土地增值税的通知42

关于印发企业缴纳土地增值税会计处理规定的通知42

关于印发《土地增值税宣传提纲》的通知43

关于印发《土地增值税纳税申报表》的通知49

关于土地增值税一些具体问题规定的通知50

关于转让国有房地产征收土地增值税中有关房地产价格评估问题的通知52

关于土地增值税若干征管问题的通知53

关于土地增值税征收管理有关问题的通知55

关于做好土地增值税征管中地籍管理工作的通知56

关于进一步加强土地增值税征收管理工作的通知58

关于广西土地增值税计算问题请示的批复59

关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复59

关于房地产开发企业清算土地增值税款时附送专项审计报告的批复60

关于认真做好土地增值税征收管理工作的通知60

关于武汉宝安房地产开发有限公司缴纳土地增值税的批复60

关于加强土地增值税管理工作的通知61

关于进一步加强城镇土地使用税和土地增值税征收管理工作的通知61

关于土地增值税若干问题的通知62

关于土地增值税普通标准住宅有关政策的通知64

关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知64

关于建立土地增值税重点税源户监控制度的通知66

土地增值税清算鉴证业务准则68

关于《进一步开展土地增值税清算工作》的通知76

关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知77

关于土地增值税清算有关问题的通知82

关于加强土地增值税征管工作的通知84

关于转让地上建筑物土地增值税征收问题的批复86

关于印发《土地增值税清算鉴证业务指导意见（试行）》的通知86

关于中国中信集团公司重组改制过程中土地增值税等政策的通知93

关于进一步做好土地增值税征管工作的通知93

关于深入开展土地增值税清算工作的通知94

第二篇 企业所得税97

第一章 开发成本的会计核算和税前扣除99

一、成本对象99

二、开发成本构成100

三、开发成本的核算方法与技巧101

四、期间费用、税金与损失的核算方法与技巧104

五、计税成本与成本费用扣除106

第二章 收入确认原则与涉税处理117

一、计税收入的税务处理117

二、不征税收入的税务处理118

第三章 房地产企业所得税的特殊处理120

一、有关公共配套设施的规定120

二、视同销售的规定121

三、利息支出的规定121

四、预提费用的扣除123

五、关于金融企业同期同类贷款利率确定问题123

六、企业员工服饰费用支出扣除问题124

七、房屋、建筑物固定资产改扩建的税务处理124

八、投资企业撤回或减少投资的税务处理124

九、预缴土地增值税的扣除125

十、房地产开发企业注销前的企业所得税退税处理125

第四章 企业所得税操作技巧126

一、企业所得税纳税风险提示126

二、企业所得税筹划案例129

第五章 企业所得税税收法规132

中华人民共和国企业所得税法实施条例132

关于印发《企业所得税核定征收办法》（试行）的通知148

关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知151

关于母子公司间提供服务支付费用有关企业所得税处理问题的通知152

关于企业关联方利息支出税前扣除标准有关税收政策问题的通知152

关于企业处置资产所得税处理问题的通知153

关于确认企业所得税收入若干问题的通知154

关于印发《中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表》的通知155

关于《中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表》的补充通知156

关于调整新增企业所得税征管范围问题的通知156

关于财政性资金、行政事业性收费、政府性基金有关企业所得税政策问题的通知157

关于公益性捐赠税前扣除有关问题的通知158

关于企业工资薪金及职工福利扣除问题的通知160

特别纳税调整实施办法（试行）161

非居民企业所得税源泉扣缴管理暂行办法180

关于明确非居民企业所得税征管范围的补充通知183

非居民承包工程作业和提供劳务税收管理暂行办法183

关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知187

关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知189

关于企业手续费及佣金支出税前扣除政策的通知196

关于企业资产损失税前扣除政策的通知196

关于印发《企业所得税汇算清缴管理办法》的通知199

关于企业固定资产加速折旧所得税处理有关问题的通知202

关于企业所得税执行中若干税务处理问题的通知204

关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知204

关于企业清算业务企业所得税处理若干问题的通知208

关于补充养老保险费、补充医疗保险费有关企业所得税政策问题的通知209

关于企业投资者投资未到位而发生的利息支出企业所得税前扣除问题的批复209

关于房地产企业开发产品完工标准税务确认条件的批复210

关于印发《中华人民共和国企业清算所得税申报表》的通知210

关于企业加强职工福利费财务管理的通知210

关于通过公益性群众团体的公益性捐赠税前扣除有关问题的通知212

关于加强非居民企业股权转让所得企业所得税管理的通知214

关于企业境外所得税收抵免有关问题的通知215

关于企业向自然人借款的利息支出企业所得税税前扣除问题的通知218

关于建筑企业所得税征管有关问题的通知219

关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知219

关于做好2009年度企业所得税汇算清缴工作的通知221

关于跨地区经营建筑企业所得税征收管理问题的通知223

关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知224

关于公益性捐赠税前扣除有关问题的补充通知225

关于发布《企业重组业务企业所得税管理办法》的公告226

关于企业股权投资损失所得税处理问题的公告232

关于融资性售后回租业务中承租方出售资产行为有关税收问题的公告232

关于支持和促进就业有关税收政策的通知233

关于企业取得财产转让等所得企业所得税处理问题的公告235

关于查增应纳税所得额弥补以前年度亏损处理问题的公告235

关于工会经费企业所得税税前扣除凭据问题的公告235

关于房地产开发企业注销前有关企业所得税处理问题的公告236

关于非居民企业所得税管理若干问题的公告236

企业资产损失所得税税前扣除管理办法238

关于企业所得税年度纳税申报口径问题的公告246

关于税务机关代收工会经费企业所得税税前扣除凭据问题的公告246

关于企业所得税若干问题的公告246

关于专项用途财政性资金企业所得税处理问题的通知248

关于企业所得税应纳税所得额若干税务处理问题的公告248

跨省市总分机构企业所得税分配及预算管理办法250

企业政策性搬迁所得税管理办法253

关于《跨省市总分机构企业所得税分配及预算管理办法》的补充通知256

关于印发《跨地区经营汇总纳税企业所得税征收管理办法》的公告257

关于企业政策性搬迁所得税有关问题的公告264

关于企业混合性投资业务企业所得税处理问题的公告265

关于企业参与政府统一组织的棚户区改造有关企业所得税政策问题的通知265

关于企业因国务院决定事项形成的资产损失税前扣除问题的公告266

关于发布《中华人民共和国企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（2014年版）等报表》的公告266

关于企业所得税应纳税所得额若干问题的公告267

关于房地产开发企业成本对象管理问题的公告269

第三篇 营业税271

第一章 营业税的一般规定273

一、纳税义务人和扣缴义务人273

二、营业税税目及税率274

三、收入的确认276

四、营业税的计税依据与税款计算278

五、营业税的纳税义务时间与纳税地点282

六、营业税的优惠政策284

第二章 营业税相关问题的处理284

一、房地产企业以开发产品对外投资的营业税的处理284

二、企业整体转让业务营业税的处理285

三、委托代建业务营业税的处理285

四、拆迁业务营业税的处理285

五、还本销售等特殊销售业务营业税的处理286

六、商业折扣与现金折扣营业税的处理286

七、合作建房业务营业税的处理286

八、甲供材料营业税的处理287

九、建筑公司异地提供建筑劳务营业税的处理287

十、装饰工程营业税的处理288

十一、工程总包与分包业务营业税的处理288

十二、混合销售行为营业税的处理288

十三、兼营行为营业税的处理289

十四、委托代销行为营业税的处理289

十五、自建自用业务营业税的处理290

十六、包销业务营业税的处理290

十七、售后回租、售后回购业务营业税的处理290

十八、清包工的营业税的处理290

十九、BT项目营业税的处理292

第三章 营业税操作技巧293

一、营业税纳税风险提示293

二、营业税筹划案例295

第四章 营业税税收法规300

中华人民共和国营业税暂行条例300

中华人民共和国营业税暂行条例实施细则302

关于印发《营业税税目注释》（试行稿）的通知306

关于经营房地产收入纳税义务发生时间的通知307

关于中外合作开发房地产征收营业税问题的批复307

关于印发《营业税问题解答（之一）》的通知308

关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复310

关于以不动产作为股利进行分配征收营业税问题的批复311

关于以不动产或无形资产投资入股收取固定利润征收营业税问题的批复311

关于房地产租赁行为征收营业税问题的批复311

关于销售不动产兼装修行为征收营业税问题的批复312

关于“代建”房屋行为应如何征收营业税问题的批复312

关于物业管理企业的代收费用有关营业税问题的通知312

关于房地产开发企业从事“购房回租”等经营活动征收营业税问题的批复313

关于从事房地产业务的外商投资企业若干税务处理问题的通知313

关于股权转让不征收营业税的通知313

关于营业税若干政策问题的通知314

关于合作建房营业税问题的批复318

关于住房专项维修基金征免营业税问题的通知319

关于加强房地产税收管理的通知319

关于合作建房营业税问题的批复321

关于以房抵债未办理房屋产权过户手续征收营业税问题的批复321

关于印发《不动产、建筑业营业税项目管理及发票使用管理暂行办法》的通知321

关于个人销售拆迁补偿住房征收营业税问题的批复324

关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知325

关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知325

关于调整个人住房转让营业税政策的通知325

关于纳税人资产重组有关营业税问题的公告326

关于纳税人投资政府土地改造项目有关营业税问题的公告326

关于纳税人开发回迁安置用房有关营业税问题的公告327

第四篇 契税329

第一章 契税的征税对象与纳税人331

一、契税的概念331

二、契税的特点331

三、契税的作用331

四、契税的征税对象332

五、契税的纳税人334

第二章 契税的计算334

一、契税的税率334

二、契税应纳税额的计算334

第三章 契税操作技巧337

一、契税纳税风险提示337

二、契税筹划案例338

第四章 契税税收法规341

中华人民共和国契税暂行条例341

中华人民共和国契税暂行条例细则342

关于契税征收管理若干具体事项的通知344

关于契税征收管理有关问题的通知345

关于对契税会计处理办法请示的复函346

关于契税征收中几个问题的批复346

关于进一步明确契税纳税人有关法律责任的通知346

关于城镇居民委托代建房屋契税征免问题的批复348

关于在土地证书年检中协作做好契税等有关土地税收征收工作的通知348

关于出售或租赁房屋使用权是否征收契税问题批复349

关于抵押贷款购买商品房征收契税的批复349

关于办理期房退房手续后应退还已征契税的批复349

关于以项目换土地等方式承受土地使用权有关契税问题的批复350

关于纠正地方自行制定违规契税政策的通知350

关于房屋附属设施有关契税政策的批复350

关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知351

关于继承土地、房屋权属有关契税问题的批复351

关于征收机关直接征收契税的通知352

关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知352

关于免征土地出让金出让国有土地使用权征收契税的批复353

关于广东国际信托投资公司破产清算中房地产权属变更征收契税问题的批复353

关于承受装修房屋契税计税价格问题的批复353

关于土地使用权转让契税计税依据的批复353

关于无效产权转移征收契税的批复354

关于改变国有土地使用权出让方式征收契税的批复354

关于企业改制过程中以国家作价出资（入股）方式转移国有土地使用权有关契税问题的通知354

关于自然人与其个人独资企业或一人有限责任公司之间土地房屋权属划转有关契税问题的通知355

关于明确国有土地使用权出让契税计税依据的批复355

关于首次购买普通住房有关契税政策的通知355

关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知355

关于购房人办理退房有关契税问题的通知356

关于企业事业单位改制重组契税政策的通知356

关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知358

关于夫妻之间房屋土地权属变更有关契税政策的通知359

第五篇 城镇土地使用税361

第一章 城镇土地使用税的概念及纳税人363

一、城镇土地使用税的概念363

二、城镇土地使用税的纳税人363

第二章 城镇土地使用税的一般规定364

一、征税范围364

二、计税依据365

三、适用税额365

四、城镇土地使用税应纳税额的计算366

第三章 城镇土地使用税操作技巧367

一、城镇土地使用税纳税风险提示367

二、城镇土地使用税筹划案例368

第四章 城镇土地使用税税收法规370

中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例370

关于城镇土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定371

关于土地使用税若干具体问题的补充规定374

关于对已缴纳土地使用金的土地使用者应征收城镇土地使用税的批复376

关于调整房产税和土地使用税具体征税范围解释规定的通知376

关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知376

关于城镇土地使用税部分行政审批项目取消后加强后续管理工作的通知377

关于调整城镇土地使用税有关减免税政策的通知377

关于填海整治土地免征城镇土地使用税问题的批复378

关于集体土地城镇土地使用税有关政策的通知378

关于贯彻落实国务院关于修改《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》的决定的通知378

关于外商投资企业和外国企业征收城镇土地使用税问题的批复380

关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知380

关于明确房地产企业商品房开发期间城镇土地使用税有关问题的通知380

关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知381

关于房改房用地未办理土地使用权过户期间城镇土地使用税政策的通知382

关于下放城镇土地使用税困难减免税审批权限有关事项的公告382

关于企业范围内荒山、林地、湖泊等占地城镇土地使用税有关政策的通知383

第六篇 房产税385

第一章 房产税的一般规定387

一、纳税人387

二、征税对象387

三、征税范围387

第二章 房产税的计税依据388

一、从价计征388

二、从租计征390

三、其他政策390

第三章 房产税的税率及应纳税额的计算393

一、税率393

二、应纳税额的计算393

第四章 房产税操作技巧394

一、房产税纳税风险提示394

二、房产税筹划案例395

第五章 房产税税收法规397

中华人民共和国房产税暂行条例397

关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定398

关于安徽省若干房产税业务问题的批复401

关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知401

关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知402

关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知402

关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知403

关于对外资企业及外籍个人征收房产税有关问题的通知404

关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知404

第七篇 耕地占用税407

第一章 耕地占用税的概念与特点409

一、耕地占用税的概念409

二、耕地占用税的特点409

第二章 耕地占用税的一般规定410

一、纳税人410

二、征税范围410

三、应纳税额的计算410

第三章 耕地占用税操作技巧412

一、耕地占用税纳税风险提示412

二、耕地占用税筹划案例413

第四章 耕地占用税税收法规414

中华人民共和国耕地占用税暂行条例414

中华人民共和国耕地占用税暂行条例实施细则415

关于印发《耕地占用税、契税减免管理办法》的通知418

关于耕地占用税征收管理有关问题的通知419

关于耕地占用税平均税额和纳税义务发生时间问题的通知420

关于耕地占用税减免税补征税款等问题的批复421

关于占用草地、苇田征收耕地占用税政策的通知421

第八篇 个人所得税423

第一章 个人所得税的纳税人425

一、居民纳税义务人425

二、非居民纳税义务人426

第二章 个人所得税的纳税范围427

一、工资、薪金所得427

二、个体工商户的生产、经营所得429

三、企事业单位的承包经营、承租经营所得429

四、劳务报酬所得430

五、稿酬所得430

六、特许权使用费所得430

七、利息、股息、红利所得430

八、财产租赁所得432

九、财产转让所得432

十、偶然所得432

十一、其他所得433

第三章 个人所得税的税率435

一、工资、薪金所得适用的税率435

二、个体工商户的生产经营所得和对企事业单位的承包承租经营所得适用的税率435

三、稿酬所得适用的税率436

四、劳务报酬所得适用的税率436

五、其他所得适用的税率436

第四章 个人所得税操作技巧437

一、个人所得税纳税风险提示437

二、个人所得税筹划案例439

第五章 个人所得税税收法规442

中华人民共和国个人所得税法442

关于雇主为其雇员负担个人所得税税款计征问题的通知445

关于住房公积金、医疗保险金、养老保险金征收个人所得税问题的通知446

关于盈余公积金转增注册资本征收个人所得税问题的批复447

关于住房公积金等个人账户存款利息所得免征个人所得税的通知447

关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知448

关于个人与用人单位解除劳动关系取得的一次性补偿收入征免个人所得税问题的通知449

关于非产权人重新购房征免个人所得税问题的批复449

关于规范个人投资者个人所得税征收管理的通知450

关于调整个人取得全年一次性奖金等计算征收个人所得税方法问题的通知450

关于企业为股东个人购买汽车征收个人所得税的批复451

关于个人兼职和退休人员再任职取得收入如何计算征收个人所得税问题的批复452

关于离退休人员再任职界定问题的批复452

关于基本养老保险费基本医疗保险费失业保险费住房公积金有关个人所得税政策的通知453

关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知453

关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知456

关于单位低价向职工售房有关个人所得税问题的通知458

关于企业为个人购买房屋或其他财产征收个人所得税问题的批复459

关于离退休人员取得单位发放离退休工资以外奖金补贴征收个人所得税的批复459

关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知460

关于加强股权转让所得征收个人所得税管理的通知461

关于明确个人所得税若干政策执行问题的通知461

关于个人转租房屋取得收入征收个人所得税问题的通知463

关于股权转让所得个人所得税计税依据核定问题的公告463

关于个人提前退休取得补贴收入个人所得税问题的公告464

关于个人所得税有关问题的公告465

关于切实加强高收入者个人所得税征管的通知465

关于雇主为雇员承担全年一次性奖金部分税款有关个人所得税计算方法问题的公告468

关于企业促销展业赠送礼品有关个人所得税问题的通知469

关于个人终止投资经营收回款项征收个人所得税问题的公告470

关于贯彻执行修改后的个人所得税法有关问题的公告470

关于企业年金职业年金个人所得税有关问题的通知472

第九篇 印花税475

第一章 印花税的特点及意义477

一、印花税的特点477

二、开征印花税的意义477

第二章 印花税纳税人及税目税率478

一、纳税人478

二、印花税的税目与税率479

第三章 印花税应纳税额的计算482

一、计税依据的一般规定482

二、计税依据的特殊规定484

三、印花税应纳税额的计算方法486

第四章 印花税操作技巧488

一、印花税风险提示488

二、印花税筹划案例490

第五章 印花税税收法规492

中华人民共和国印花税暂行条例492

中华人民共和国印花税暂行条例施行细则494

关于印花税若干具体问题的规定497

关于印花税若干具体问题的解释和规定的通知499

关于企业改制过程中有关印花税政策的通知500

关于印花税违章处罚有关问题的通知501

关于改变印花税按期汇总缴纳管理办法的通知502

关于印花税若干政策的通知502

关于企业集团内部使用的有关凭证征收印花税问题的通知502

第十篇 其他505

中华人民共和国增值税暂行条例507

中华人民共和国发票管理办法511

关于调整房地产市场若干税收政策的通知515

关于调整住房租赁市场税收政策的通知516

中华人民共和国税收征收管理法516

关于审理行政案件适用法律规范问题的座谈会纪要526

关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知529

关于进一步加强房地产税收管理的通知530

关于加强房地产税收管理的通知532

关于人民法院强制执行被执行人财产有关税收问题的复函534

关于加强房地产税收分析工作的通知534

关于实施房地产税收一体化管理若干具体问题的通知536

关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知537

关于增值税若干政策的通知538

关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复540

关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知540

关于调整房地产交易环节税收政策的通知542

关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知542

关于统一地方教育附加政策有关问题的通知543

关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知544

关于纳税人资产重组有关增值税问题的公告546

关于纳税人销售自产货物并同时提供建筑业劳务有关税收问题的公告546

关于纳税人转让土地使用权或者销售不动产同时一并销售附着于土地或者不动产上的固定资产有关税收问题的公告547

国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知547

关于棚户区改造有关税收政策的通知550

关于简并增值税征收率有关问题的公告551