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第1章 导论1

1.1问题的提出1

1.2研究的意义5

1.3概念界定6

1.4研究思路8

1.5研究方法9

1.6主要内容10

第2章 国内外关于住房融资体系有效性的研究13

2.1国内关于住房融资体系有效性的研究13

2.1.1金融部门对住房部门有什么作用13

2.1.2什么是住房融资14

2.1.3我国是否需要专业性住房融资机构15

2.1.4我国应选择哪种住房融资方式16

2.1.5如何界定住房融资中市场与政府的关系17

2.1.6我国的住房融资体系是否有效18

2.1.7如何提高我国住房融资体系的有效性19

2.2国外关于住房融资体系有效性的研究20

2.2.1如何评价住房融资体系的有效性20

2.2.2哪个国家的住房融资体系更有效22

2.2.3什么是有效的住房融资体系22

2.2.4如何建立有效的住房融资体系23

第3章 住房融资体系有效性的理论界说25

3.1住房的特性与住房需求25

3.1.1住房的消费品属性与住房消费需求26

3.1.2住房的资产属性与住房投资需求27

3.1.3住房的公共产品特性与保障性住房消费需求30

3.2资本运动中的住房融资体系31

3.2.1资本运动的一般规律31

3.2.2住房产业的资本运动与融资需求33

3.2.3住房融资与住房融资体系35

3.2.4住房融资体系的构成要素38

3.3住房融资体系的功能有效性39

3.3.1住房融资体系功能有效的必要性40

3.3.2住房融资体系功能有效性的内容41

3.3.3住房融资体系功能有效性的主要影响因素44

3.4住房融资体系的经济有效性46

3.4.1住房融资体系经济有效的必要性46

3.4.2住房融资体系经济有效性的内容47

3.4.3住房融资体系经济有效性的主要影响因素48

3.5住房融资体系功能有效性与经济有效性的关系49

3.5.1住房融资体系的有效性是功能有效性与经济有效性的统一49

3.5.2住房融资体系的功能有效性与经济有效性并不总是一致50

第4章 市场住房融资的有效性分析52

4.1市场住房融资及其实现52

4.1.1市场住房融资的含义52

4.1.2市场住房融资的特点53

4.1.3市场住房融资的主要实现方式53

4.2市场住房融资的功能有效性分析58

4.2.1资本逐利性与保障性住房融资功能的缺失58

4.2.2市场住房融资对部分自住性住房融资的排斥效应59

4.2.3资产性住房融资的信贷过度支持与泡沫效应60

4.3市场住房融资的经济有效性分析64

4.3.1市场住房融资的微观经济有效性64

4.3.2市场住房融资的宏观经济有效性66

4.3.3市场住房融资经济有效的条件71

4.4市场住房融资功能有效性与经济有效性的关系73

4.4.1市场住房融资的功能低效制约了经济有效性的实现73

4.4.2市场住房融资的经济高效并不必然带来功能有效73

第5章 政府住房融资的有效性分析75

5.1政府住房融资及其实现75

5.1.1政府住房融资及其特点75

5.1.2政府住房融资的理论依据77

5.1.3政府住房融资的主要实现方式78

5.2政府住房融资的功能有效性分析80

5.2.1公共住房与住房消费需求实现80

5.2.2政府住房融资下的住房自有化81

5.2.3政府住房融资与住房投资抑制82

5.2.4实现政府住房融资功能有效性的条件83

5.3政府住房融资的经济有效性分析84

5.3.1政府住房融资的微观经济有效性84

5.3.2政府住房融资的宏观经济有效性86

5.4政府住房融资功能有效性与经济有效性的关系87

5.4.1政府住房融资功能有效性与经济有效性的相互制约87

5.4.2政府住房融资下功能有效性与经济有效性的统一需要严格的条件88

第6章 住房融资体系有效性：基于政府与市场结合的分析90

6.1住房融资体系中政府与市场的角色定位90

6.1.1市场在住房融资体系中的角色90

6.1.2政府在住房融资体系中的角色91

6.2住房融资体系有效性：引入政府与市场组合的分析93

6.2.1住房融资体系的功能有效性分析93

6.2.2住房融资体系的经济有效性分析95

6.2.3政府与市场组合下的功能有效性与经济有效性的关系97

6.3住房融资体系功能有效性与经济有效性相统一的条件98

6.3.1合理的住房融资体系结构98

6.3.2适宜的外部环境100

6.4住房融资体系有效性的实现路径102

6.4.1住房融资结构的选择102

6.4.2住房融资方式的选择103

6.4.3住房融资机构的选择105

6.4.4政府干预政策的选择108

第7章 住房融资体系有效性的国际比较114

7.1美国的住房融资体系114

7.1.1美国住房融资体系的结构特征114

7.1.2美国住房融资体系结构的主要成因120

7.1.3美国住房融资体系的有效性分析123

7.2德国的住房融资体系126

7.2.1德国住房融资体系的结构特征127

7.2.2德国住房融资体系结构的主要成因133

7.2.3德国住房融资体系的有效性分析135

7.3新加坡的住房融资体系138

7.3.1新加坡住房融资体系的结构特征139

7.3.2新加坡住房融资体系结构的主要成因142

7.3.3新加坡住房融资体系的有效性分析144

7.4印度的住房融资体系146

7.4.1印度住房融资体系的结构特征147

7.4.2印度住房融资体系结构的主要成因151

7.4.3印度住房融资体系的有效性分析153

7.5住房融资体系国际比较的经验启示154

7.5.1政府与市场的作用与住房市场供需矛盾密切相关154

7.5.2政府干预措施受制于市场基础条件155

7.5.3政府干预政策需要有相应的制度与标准相配套156

7.5.4依托专业性机构且保持相对独立的住房融资体系更稳定157

7.5.5不同融资方式间并不一定都能相互兼容157

7.5.6住房融资市场需要有多元化的住房抵押贷款发放机构158

第8章 我国住房融资体系的沿革与有效性分析160

8.1我国住房融资体系的历史沿革160

8.1.1计划经济体制下的政府住房融资（1950—1979年）160

8.1.2政府住房融资调整与市场住房融资突破 （1980—1993年）162

8.1.3公积金制度建立与住房融资体系初步形成 （1994—1997年）165

8.1.4市场住房融资快速扩张（1998—2006年）167

8.1.5住房融资体系中的政府回归（2007—2011年）169

8.2我国住房融资体系的特征172

8.2.1市场住房融资主导形式下的政策性住房融资体系172

8.2.2以综合性商业银行作为住房融资机构主体173

8.2.3住房融资工具与差异化需求相比不够丰富173

8.2.4政府干预政策以管制和隐性支持为主，缺少显性补贴174

8.3我国住房融资体系有效性分析175

8.3.1我国住房融资体系功能有效性分析175

8.3.2我国住房融资体系经济有效性分析176

8.4我国住房融资体系功能低效的成因分析177

8.4.1住房融资理论认识上的偏差178

8.4.2我国住房融资体系的结构缺陷179

8.4.3住房融资体系外部制度环境的影响182

第9章 提高我国住房融资体系有效性的对策184

9.1加强住房融资体系发展的规划184

9.1.1对住房融资体系发展进行系统规划的必要性184

9.1.2住房融资体系发展系统规划的指导思路185

9.1.3准确认识我国住房融资体系的功能定位186

9.2完善我国住房融资体系结构186

9.2.1优化政府住房融资渠道，扩大政府融资规模187

9.2.2完善政府对市场住房融资的支持政策188

9.2.3增设必要的辅助性融资机构，提高融资服务能力189

9.2.4创新融资工具，为商业银行拓宽资金来源190

9.2.5加强住房融资体系的监管191

9.3改善住房融资体系的制度环境192

9.3.1调整住房政策192

9.3.2推进税制改革，开征房地产保有税194

9.3.3规范土地使用权出让收入管理，调整土地使用权出让制度196

9.3.4调整房地产业尤其是住房产业的发展思路197

9.3.5加快住房保障立法建设198

参考文献200

后记210