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目录2

上篇　税收筹划一般原理2

第一章　税收征纳关系分析2

第一节　纳税主体——企业3

一、企业——独立经济法人3

二、现代企业的特征与现代企业制度5

第二节　征税主体——国家10

一、税收的本质10

二、税收的特征18

第三节　税收征纳——国家与纳税人之间的博弈22

一、税收征纳主体的理性假设：纳税理性与征税理性22

二、税收征纳博弈的种类23

三、税收征纳博弈的特点和规律26

四、税收管理27

第二章　税收筹划的一般认识30

第一节　税收筹划的现实性30

一、税收筹划内在于企业的经营活动之中30

二、税收筹划存在状况48

第二节　税收筹划的必要性49

一、税收的客观性是税收筹划的前提49

二、纳税与盈利的矛盾使税收筹划成为必然52

三、税收筹划是纳税人的一项基本权利57

四、树立税收筹划意识58

第三章　税收筹划的内涵63

第一节　税收筹划的概念63

一、税收筹划的定义63

二、税收筹划的特点64

三、税收筹划与相关概念的比较67

四、税收筹划的效应71

第二节　企业进行税收筹划的条件76

一、企业的自身状况76

二、税收制度因素77

第三节　企业进行税收筹划的诱因78

一、税收筹划的产生原因78

二、诱导企业进行税收筹划的因素79

第四节　税收筹划的实施原则81

第五节　税收筹划实施过程84

一、税收筹划的准备阶段84

二、税收筹划方案的设计阶段85

三、税收筹划方案的选择执行阶段86

四、税收筹划方案的反馈总结阶段86

第六节　税收筹划的空间87

一、税收筹划空间的有限性87

二、税收筹划空间的无限性93

第四章　税收筹划的方法95

第一节　税收筹划的思路95

第二节　税收筹划的基本方法和技巧98

一、税收筹划的基本方法98

二、税收筹划的具体技巧106

中篇 房地产企业特点及财税政策112

第五章　房地产企业的特点及税务会计规定112

第一节　建筑业112

一、房地产开发企业经营活动的主要业务115

第二节　房地产开发企业115

二、房地产开发企业的经营特点116

三、房地产开发项目投资费用估算117

四、房地产开发企业会计核算的特点120

五、房地产开发企业存货的核算122

六、房地产开发企业产品成本的核算129

七、土地开发的成本核算133

第三节　物业管理企业139

一、营业税145

第六章　房地产企业的税收政策分析145

第一节　房地产企业所缴纳的税收145

二、增值税、关税146

三、土地增值税146

四、固定资产投资方向调节税147

五、房产税147

六、其他各税148

第二节　内资房地产开发业务缴纳企业所得税的规定148

一、关于开发产品销售收入确认问题148

三、关于开发产品视同销售行为的收入确认问题150

二、关于开发产品预售收入确认问题150

四、关于代建工程和提供劳务的收入确认问题151

五、关于成本和费用的扣除问题151

第三节　外商投资房地产开发经营企业所得税规定154

第七章　房地产行业的税收优惠及难点处理157

第一节　税收优惠政策157

一、营业税优惠157

二、房产税优惠158

三、土地增值税优惠160

第二节　房地产企业涉税处理难点剖析161

一、建筑业营业税计算注意的问题161

二、房地产开发企业营业税计算注意的问题164

三、合作建房的几种不同情形的税务处理166

四、转让旧房、土地使用权应纳土地增值税的计算168

五、房产开发公司土地增值税计算注意的问题171

六、契税173

七、房产税175

八、城镇土地使用税178

第三节　房地产行业涉税中的误区180

一、施工企业的涉税误区180

二、房地产行业的涉税误区181

下篇 房地产企业税收筹划策略186

第八章　房地产企业的税收筹划案例分析186

案例一：分签房屋租赁合同186

案例二：以房地产投资入股189

案例三：分解不动产销售价格193

案例四：自营或承包经营，减少流转环节196

案例五：企业间合作建房筹划197

案例六：控制房地产开发项目的增值额199

案例七：利用土地增值税的税率特点和税收优惠203

案例八：均衡申报各种房地产价格204

案例九：建筑合同签订的筹划207

案例十：降低原材料价格208

案例十一：变中介为工程转包209

案例十二：将销售房产业务转换为代建房业务211

案例十三：自建自售房地产213

案例十四：推迟收入实现时间214

案例十五：预收账款销售房产价格的筹划215

案例十六：利用境外子公司筹划219

第九章　房地产企业业务流程税收筹划分析220

第一节　新建房地产公司的税收筹划220

一、组织形式的选择221

二、注册地点的选择228

三、筹资方式的选择229

第二节　整合房地产企业的税收筹划235

一、整合方式236

二、整合过程中的具体税收筹划建议238

三、企业整合的典型案例分析252

第三节　土地获得环节的税收筹划257

一、我国的土地管理政策258

二、获得土地使用权的方式261

三、土地获得过程中涉及的税种及税收额差异267

第四节　项目招标过程中的税收筹划建议272

一、通过招标寻找建设单位272

二、房地产开发企业和招标单位的不同合作方式的筹划建议274

一、会计中对成本费用的核算276

第五节　项目建设过程中的税收筹划276

二、税收对房地产企业开发成本费用的规定280

三、成本费用的规划283

第六节　项目竣工决算过程中的税收筹划289

一、会计制度中对竣工决算的规定289

二、对土地增值税以及企业所得税的筹划290

第七节　项目分配过程中的税收筹划296

一、精装公寓筹划建议296

二、办公用房筹划建议298

三、商业用房的筹划建议302

四、停车场的筹划建议306

附录1　施工、房地产开发企业财务制度308

附录2　房地产开发企业财务管理若干问题的补充规定336

附录3　施工企业会计核算办法341

附录4　施工、房地产开发企业财务评价指标体系（试行）351

附录5　财政部关于施工、房地产开发企业制定内部财务管理办法的指导意见354

主要参考文献368

后记369